先降后升，下半年楼市将做“俯卧撑”

记者○李楠

网上有这样一则帖子很流行：

股市：楼市、楼市，我是股市，我这在跌，我这在跌。

楼市：股市、股市，我是楼市，我在对峙，我在对峙。

这段股市和楼市的对话字数虽不多，却道出了百姓心中最关心的两大问题。目前，股市的走向已经清晰，而楼市的涨跌，却让大家心里更加没底。

不知不觉，半年已过，站在年中的门槛上眺望，楼市下半年又将会有怎样的发展？“最近一个季度，楼市价格可能会出现短暂的跳水，奥运后，政府将可能出台利好政策，如果说，政策松动了，那么房价在未来的几个月将再次呈现上涨之势，先降后升的‘俯卧撑’式发展应该是下半年楼市发展的主旋律。”苏州房地产业内专家在面对本刊记者提问时如是说。

八九月房价可能会有小幅下降

由于受房贷新政和银行银根紧缩等政策影响的原因，半年来，楼市观望气氛浓厚，针对这轮“对峙”，开发商采取了“攒着好房子等行情，推出低价房赚人气”的策略。从国家推出“国七条”针对楼市的宏观调控以来，每次调控政策都会带来几个月的消化期。

由于去年房地产发展过于火爆，开发商都屯了大量的土地，压滞住了自身很多资金，从去年第四季度开始，受国家的信贷紧缩和利率提升等政策的影响，今年建造的房屋出现阶段性的供过于求，需要一定时间来把多出来的这部分和新的政策影响‘消化’掉。销量的下降、资金的压滞、建筑材料和人工价格的上涨，这些都带给开发商不小的压力。

为了缩短‘消化期’，7—9月，也就是下半年第一季度，一些开发商特别是上市公司，会有小幅度降价的可能性，来刺激市场。因为开发商每半年都有一定的销售任务，在时间过半，而销售任务未过半的的情况下，通过各种手段小幅调低价格，会成为一种减压的方法。对于近期的这一发展趋势，西安交通大学长三角房地产研究所王俊清所长和苏州科技大学房地产研究所盛承懋所长的看法基本上是一致的。

奥运之后将会再次“龙抬头”

“房地产业已经成为国民经济和社会稳定发展的支柱产业，面对上半年房地产市场销量的大幅度下滑。这将会给社会带来很大的不稳定因素，因此，在奥运会之后，政府的主要注意力将会从自然灾害和奥运会中转移到经济发展上来，那么首当其冲的会对房地产市场面临的压力进行调控，放松对于房地产‘过热’的打压政策，或者有新的利好政策出台都是很有可能的，那么房价在未来的几个月将再次呈现‘龙抬头’的上涨之势，即今年10—12月会有‘回暖’的可能。”苏州科技大学房地产研究所盛承懋所长面对记者的提问发表了自己的看法。

盛承懋还表示，苏州房价上涨也只是时间的问题。苏州为了确保城市的快速发展，缓解交通状况，正在加紧建设地面交通和轨道交通，这些现成的好消息，也会给苏州楼市带来不小的推动。因为苏州房价相对来说并不高，未来地铁沿线及周边甚至辐射范围内的房子肯定很受欢迎，从没听说过交通改善了，房子价格却降低了的怪事。随着新苏州人越来越多，刚性需求依旧很旺盛，而且苏州还有相当数量的人对自己的住房条件不满意，他们的需求都将成为开发商建设商品房的动力，所以苏州未来的房价想不“抬头”都难。

“偷面积”户型和小户型将受热捧

下半年，苏州住宅产品创新的一个主攻方向逐渐变成“偷面积”。所谓“偷面积”，是指在不增加容积率的情况下，开发商尽可能多地为消费者提供更多的使用面积。

西安交通大学长三角房地产研究所王俊清所长指出，早期的“偷面积”仅限于送露台和步入式凸窗等方面，现如今已扩展为送地下室、超高入户花园、中空二次搭建等。由于上半年楼市观望氛围浓厚，下半年开发商将会推出各种促销手段来诱惑买房者，这样一来，开发商们将在“偷面积”赠送给购房者上大做文章。当然赠送最多的要数别墅项目，这也会间接性推动别墅项目的热卖。大面积房源要靠赠送面积“拉客”，但小户型房依旧不用发愁，因为，苏州的刚性需求依旧“坚挺”，小户型便仍将是“硬通货”。

超级大盘竞相逐鹿

受2007年开发商大量拿地的影响，2008年下半年苏州各区域的住宅供应量将有所增加，园区现代大道沿线除正在销售中的雅戈尔未来城、海尚壹品、中央景城、亿城新天地等热点项目外，雅戈尔太阳城、中海国际社区等百万平方米以上的超级大盘将在下半年推出；新城金郡、大型综合项目占地120万平方米的招商小石城等项目即将上市；百万开发量的世茂运河城以及中海开发的中海胥江府和湖山新意也是开盘在即；相城区康桥丽都、华城国际、合景朗悦湾等项目仍将大盘入市。下半年的苏州各区域百花齐放，热闹非凡，如此多的大盘项目齐上阵，苏城房地产将进入大盘逐鹿时代，竞争也将更为激烈。

存量仍在激增

从2008年上半年市场行情来看，新增供应量明显大于销售量，同比去年同期，成交量下降幅度较大，达37%，而新增供应量反而出现微幅上扬的趋势，供销比为1.41。这也导致2008年上半年的楼盘存量销售周期增长，而2007年年底的存量销售周期仅为3.4个月，但若以2008年1—6月月均销售量计算的话，2008年如此多的楼盘存量，销售周期需要近10个月。加上下半年仍将有很多超级大盘上市，苏州楼市存量还会进一步放大。

三大新兴板块崛起

城市规划是楼市的风向标，长三角房地产研究所王俊清所长指出，因为有越溪板块成功飞跃的榜样效应，目前已有不少先知先觉的地产巨头跟着城市规划向郊区挺进。据了解，目前已有招商地产、大连万达和浒新置地分别在邵昻路版块、城北版块、浒新版块大规模圈地，屯兵待发。

如今，这几个版块地价还比较适中，未来也将成为吴中区、古城区、新区主要发展的地段。另据记者掌握的消息，还有多个地产巨头在苏州周边区域拿下大幅地块，只是不愿意过早公开而已。