再次置业遭遇门槛

“第二套房”是否为炒房

没界定标准，银行有的“认人”有的“认户”

记者/张俊

李小姐一家五口住着79平方米的房子，随着孩子一天天长大，居住环境日见紧张，李小姐打算换一套130平方米左右的房子，但是自己现在已有了一套住房，如今想换房，是否属于第二套房呢？如果属于第二套房，首付将提高至40%，利息也要多付10%。如此算下来，她将会增加一笔巨大的经济压力。

购房自住 为何还要多买单

“如果你家的人均住房面积低于30平方米，就可以享受第一套房的政策，前提是第一套房的贷款必须还清”。这是园区现代大道板块一楼盘的售楼人员给李小姐的答复。

李小姐家有五口人，但是户口本上只有两个人，因为父母的老房子在好的学区内，所以儿子的户口就落在了那里，这样算下来，李小姐家的人均住房面积超过30平方米，想再买房就要按第二套住房的政策。李小姐很纳闷，自己第一套房子的贷款已经还清，买第二套房是为了自住，并非是为了炒房，为什么却要多买单？

售楼人员告诉李小姐，以上这个条件是招商银行的规定，但是工行、农行、中行等各家银行的条件都有差异。每家楼盘售楼处都会有各个银行的业务经理驻守，针对每个客户的情况，他们会建议客户选择什么样的银行贷款，从而可以打一些擦边球。

记者了解到，根据央行和银监会的解释，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的房子。不过，这份解释并未涉及“第一套房贷款已还清”、“夫妻或其他家庭成员以各自名义买房”等实际问题。监管部门未明确“二套房”界定标准，也就是说，主动权仍在银行手中。

第二套房“认人”还是“认户”？

各家声音不一

　虽然央行和银监会的规定明确写着，房贷首付比和利率提高的对象是“对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人”，但在现实生活中，关于“第二套房”的界定却有着多种可能性的。

房子有可能是一个家庭的第二套，而对于其中一个家庭成员来讲，有可能是贷款买的第一套。比如夫妻贷款买了一套房，接着儿子想又想另买一套房，那这套房是不是第二套住房？

中行苏州分行负责房贷业务的有关人士告诉记者，对于第二套房的认定，中行是以“家庭”为单位，也就是说夫妻二人如果其中一人通过银行贷款买房，另外一方也通过贷款买房时将被视作第二套住房。而对于曾经通过银行贷款买房的借款人，如果其还清了此前的房贷，再次通过银行贷款买房时，仍然可以视作第一套住房。

记者从中国人民银行苏州分行了解到，只要在中国人民银行个人征信系统里有住房贷款记录者，无论第一套房的贷款有无还清，都属于第二套房。

而工商银行、中国银行等商业银行，都是以户有单位，如果银行个人征信系系统计里查不到贷款人的记录，则认定该人是第一套住房。但在实际买房时，往往夫妻都是以共有人的身份参与购房，所以即使以另一个人的身份买房，银行系统里都会留有纪录。但是子女却不在此范围之内，如果子女已成年，并且有稳定的经济收入，购房就能享受第一套房的待遇。

光大银行苏州分行对第二套房的界定采取的是以个人为单位，即借款人是指借款人（包含主借款人和共同借款人）本人，但不包括借款人的家庭成员，也就是说夫妻二人都可以分别贷款买房。即如果双方都是第一次贷款购房，虽然加起来是两套，但并不属于光大银行认定的“第二套房”，仍可享受第一套房的所有贷款优惠。

第二套房贷限制了谁

目前像李小姐这种情况的家庭还有很多，他们面临着人口增多、子女入学等问题而逼切需要改善居住环境，许多人认为，不应该把这些人划入购买第二套房的认定范围。

业内人士认为，新细则之后还应有相应配套的新细则出台，国家可以对已有住房面积较小、固定人口较多的二次置业者提供优惠政策，同时对自住需求并不明显的二次投资者进行一定的限制。

一位银行人士说，调控政策打击的对象，应该是那些本已身负贷款，却又再次或多次贷款购房进行投资，承担双份甚至更多月供的人，这类群体才应是银行防范的风险所在。而一次性付款购房或已结清贷款的购房者，一般都有足够的还款实力，属于银行争取的优质客户，对这类群体不适合“一刀切”。
     据了解，央行和银监会不仅提高了40%的第二套房贷的首付比例，也提高了10%的贷款利率，再加上今年以来，央行已经连续六次加息，给贷款买房者带来新的利息负担，累计起来就不是一个小数目。贷款新政策使一些投资者失去兴趣，最后所有的压力都落到开发商的身上。所以在新政调控之后，开发商打折促销也不是什么新鲜事了。

一些学者指出，已经买过房的人还清贷款后再去买第二套房，明显的经济实力和信用都有保证，对此仍然予以限制，从控制风险角度来说不成立的。